榕發(fā)夏荷郡作為福州市晉安區(qū)新店鎮(zhèn)的榕發(fā)榕重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目，自2019年土地競拍起便承載著區(qū)域發(fā)展的夏荷戰(zhàn)略使命。該項(xiàng)目由福州市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司主導(dǎo)開發(fā)，郡區(qū)郡中總規(guī)劃用地麵積達(dá)8.3萬平方米，區(qū)區(qū)棲湖涵蓋住宅、榕發(fā)榕商業(yè)、夏荷亞洲入口一區(qū)二區(qū)三區(qū)公共服務(wù)等複合功能，郡區(qū)郡中其中安置型商品房占比高達(dá)90%，區(qū)區(qū)棲湖體現(xiàn)了推進(jìn)民生工程與城市品質(zhì)提升的榕發(fā)榕雙重目標(biāo)。2023年，夏荷項(xiàng)目通過公開招租引入福州鼓樓區(qū)英學(xué)培訓(xùn)中心有限公司作為商業(yè)運(yùn)營主體，郡區(qū)郡中標(biāo)誌著其從建設(shè)階段向社區(qū)綜合服務(wù)階段轉(zhuǎn)型。區(qū)區(qū)棲湖
從規(guī)劃指標(biāo)看，榕發(fā)榕項(xiàng)目容積率控製在2.49以下，夏荷綠地率達(dá)35%，郡區(qū)郡中sci一區(qū)二區(qū)三區(qū)四區(qū)有哪些建築限高80米，既保證了居住密度合理性，又通過垂直綠化、屋頂花園等設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)生態(tài)滲透。特別值得注意的是，2020年專項(xiàng)投入94.8萬元的景觀工程設(shè)計(jì)，由福建翰文景觀設(shè)計(jì)工程有限公司打造立體化園林體係，將道教文化元素與現(xiàn)代建築美學(xué)融合，形成“東方韻致、西方匠藝”的獨(dú)特社區(qū)氣質(zhì)。
項(xiàng)目的招標(biāo)管理體現(xiàn)高度規(guī)範(fàn)化特征。以2023年商業(yè)用房招租為例，招標(biāo)過程嚴(yán)格遵循《中華人民共和國采購法》，A片高清昕一區(qū)二區(qū)三區(qū)四區(qū)采用資格預(yù)審與綜合評分相結(jié)合的模式。資格審查階段，4家投標(biāo)企業(yè)全部通過技術(shù)、商務(wù)與報(bào)價(jià)三重審查，最終福州鼓樓區(qū)英學(xué)培訓(xùn)中心以30元/平方米/月的起租單價(jià)中標(biāo)，年租金基數(shù)達(dá)284.8萬元，租期長達(dá)9年。這一結(jié)果既反映市場對項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的認(rèn)可，也凸顯招標(biāo)方對長期穩(wěn)定運(yùn)營的考量。
在施工監(jiān)管環(huán)節(jié)，項(xiàng)目建立全周期質(zhì)量管控體係。2020年的基坑及周邊建築物監(jiān)測工程中，中化明達(dá)地質(zhì)勘測有限公司以41.8萬元中標(biāo)，通過實(shí)時(shí)變形監(jiān)測、應(yīng)力分析等技術(shù)手段，確保地下工程安全。監(jiān)測周期覆蓋基坑開挖至回填全過程，數(shù)據(jù)精確度達(dá)到毫米級，為後續(xù)施工提供科學(xué)依據(jù)。此類專業(yè)化分包招標(biāo)模式，有效分散工程風(fēng)險(xiǎn)，提升整體建設(shè)效率。
生態(tài)優(yōu)先理念貫穿項(xiàng)目開發(fā)全程。一期景觀工程通過植物群落配置、雨水花園係統(tǒng)、透水鋪裝等技術(shù)，構(gòu)建“海綿社區(qū)”基底。施工階段采用BIM技術(shù)模擬植被生長周期，確保35%的綠地率中喬木占比不低於60%，形成多層次林冠線。2025年棲湖郡景觀工程招標(biāo)進(jìn)一步升級生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，要求中標(biāo)單位福建綠濤市政園林工程有限公司運(yùn)用微生物改良土壤、智能滴灌等技術(shù)，使綠化養(yǎng)護(hù)用水量降低30%。
施工管理創(chuàng)新則體現(xiàn)在全鏈條協(xié)同機(jī)製。以2023年地下室工程為例，項(xiàng)目采用裝配式建築工藝，預(yù)製構(gòu)件占比達(dá)45%，工期縮短20%。同時(shí)引入AI安全監(jiān)控係統(tǒng)，通過圖像識(shí)別技術(shù)實(shí)時(shí)預(yù)警高空墜物、腳手架變形等風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)200萬工時(shí)零事故記錄。這種“設(shè)計(jì)-施工-運(yùn)維”一體化模式，成為福州國有房企轉(zhuǎn)型升級的典範(fàn)。
項(xiàng)目通過TOD模式整合城市資源，形成15分鍾生活圈。教育配套方麵，3公裏範(fàn)圍內(nèi)集聚58所幼兒園、15所小學(xué)及11所中學(xué)，包括晉安第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、象峰學(xué)校二部等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。醫(yī)療資源則依托在建的福建省婦產(chǎn)醫(yī)院（三甲標(biāo)準(zhǔn)），與6所三甲醫(yī)院形成互補(bǔ)網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)布局上，五四北泰禾廣場、稻田小鎮(zhèn)等綜合體通過地下連廊與社區(qū)銜接，構(gòu)建“步行友好”消費(fèi)場景。
從市場反饋看，項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)達(dá)13160元/㎡，較周邊同類物業(yè)溢價(jià)12%。租賃市場表現(xiàn)尤為突出，整租均價(jià)2400元/月，出租率穩(wěn)定在95%以上。這種價(jià)值韌性源於其“安置-商品混合社區(qū)”的創(chuàng)新定位，既通過90%安置房保障基礎(chǔ)人口導(dǎo)入，又借10%的商品房提升社區(qū)品質(zhì)閾值，形成良性互動(dòng)生態(tài)。
榕發(fā)夏荷郡的實(shí)踐為城市更新提供三重啟示：其一，在開發(fā)模式上，-村集體-國企協(xié)同的“三舊改造”機(jī)製，通過土地作價(jià)入股、物業(yè)返租等方式實(shí)現(xiàn)多方共贏；其二，在技術(shù)應(yīng)用上，數(shù)字孿生、智能監(jiān)測等技術(shù)的滲透率提升，推動(dòng)工程管理從經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)向數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型；其三，在社會(huì)治理層麵，“混合社區(qū)”模式有效緩解居住分異，為新型城鎮(zhèn)化提供樣本。
展望未來，建議從三方麵深化探索：一是建立碳排放核算體係，將社區(qū)級碳中和目標(biāo)納入招標(biāo)評價(jià)指標(biāo)；二是試點(diǎn)“社區(qū)微電網(wǎng)”，利用商業(yè)屋頂分布式光伏提升能源自給率；三是開發(fā)智慧物業(yè)平臺(tái)，整合家政、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)資源，打造“全齡友好”數(shù)字生態(tài)。這些創(chuàng)新或?qū)⒅匦露x國有房企在城市運(yùn)營中的角色與價(jià)值。
本文通過多維視角剖析榕發(fā)夏荷郡係列項(xiàng)目，揭示其如何通過精細(xì)化招標(biāo)管理、生態(tài)化設(shè)計(jì)理念、智能化施工技術(shù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。作為福州城市更新的標(biāo)桿案例，該項(xiàng)目不僅重塑了五四北板塊的城市肌理，更為行業(yè)提供了可複製的“國企主導(dǎo)-專業(yè)分包-社區(qū)共治”發(fā)展範(fàn)式。未來研究可進(jìn)一步追蹤其長期運(yùn)營數(shù)據(jù)，量化評估混合社區(qū)模式對區(qū)域社會(huì)資本積累的影響。
(責(zé)任編輯：吃瓜黑料正能量)